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- Préstamos hipotecarios accesibles, préstamos para nuevas viviendas, líneas de crédito sobre valor líquido de la propiedad y refinan-
ciamiento. Llamar al
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| Pasos para comprar una casa |
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Paso 4: Hacer una oferta
Después de semanas, o incluso meses, de buscar la casa adecuada, usted ya está listo para hacer una oferta para poder comprarla. Esta oferta de compra se presentará por escrito, firmada por usted (y su agente, si corresponde) e incluirá todos los términos y condiciones de la oferta. Las asociaciones locales de bienes raíces o los servicios de listado de propiedades múltiples en venta generalmente proporcionan un documento estandarizado de oferta de compra que se utiliza dentro de un área específica del mercado. Estos documentos estandarizados son por lo general revisados minuciosamente y aprobados por el asesor legal de la asociación. Su agente simplemente llena los espacios en blanco. En el caso de cualquier término o condición que no esté incluida en la oferta de compra estandarizada, su agente puede preparar un anexo o cláusula adicional de contingencias por separado para presentar junto con la oferta de compra. Entre las contingencias y los elementos que se incluyen comúnmente en una oferta de compra se encuentran:
- Precio de compra - su agente preparará un análisis comparativo de mercado (generalmente llamado "CMA", por sus siglas en inglés) en el que aparecen los precios de venta de otras propiedades similares ubicadas en esa área. Esto le ayudará a determinar un precio de oferta justo.
- Depósito de garantía - usted emitirá un cheque personal para que sea presentado junto con su oferta para demostrar al vendedor que usted toma con seriedad el hecho de comprar la propiedad. Generalmente, mientras más alto sea el depósito, más seria y más favorable le resultará su oferta al vendedor. Su agente de bienes raíces deberá asesorarle respecto a las estrategias para determinar el monto del depósito de garantía que usted ofrecerá. Deberá tener cuidado de no presentar un depósito superior al que es necesario. Este depósito se le reembolsará si el vendedor no acepta su oferta o si el vendedor acepta su oferta, pero no se cumplen ciertas contingencias específicas orientadas al comprador. Estas contingencias generalmente consisten en una contingencia de avalúo, una de título , una de financiación y una de inspección a la propiedad Se explica más detalladamente cada una de estas contingencias abajo.
- Posesiones personales que se traspasan - una lista completa de las posesiones personales que el vendedor debe dejarle a usted y que se consideran parte de la oferta del contrato (por ejemplo, lavaplatos, cocina, refrigerador, lavadora/secadora, lámparas de techo, equipos de la chimenea, asador, juego de patio, etc.). Otros artículos que están instalado de manera permanente en una casa se llaman accesorios fijos y por ley se consideran parte de la propiedad inmueble y no pueden ser sacados por el vendedor una vez que se ha concretado la venta. Por ejemplo, los ventiladores de techo, las alfombras, la jardinería existente, los accesorios fijos de calefacción e iluminación deben permanecer en su totalidad en la casa. En lugar de tener que disputar más adelante sobre qué es un accesorio fijo y qué no lo es, lo mejor es hacer una lista de todo lo que usted espera que el vendedor deje en la propiedad.
- Contingencia de avalúo - la propiedad debe tasarse al mismo valor que el precio de su oferta para que usted obtenga el tipo de préstamo hipotecario con el que usted está contando. Si el avalúo resulta ser inferior al precio de compra, usted puede cancelar su oferta de compra, o puede tratar de negociar con el vendedor para que baje el precio. Usted también puede ver si su prestamista tiene un producto de préstamo diferente que pueda ser aprobado de acuerdo con el valor estimado actual de la propiedad. Cuando el valor estimado es inferior al precio de la oferta, esto puede ser una advertencia de que usted está pagando demasiado por la propiedad. Pero tenga presente: si usted opta por cancelar su oferta corre el riesgo de perder el dinero que ya ha pagado por el avalúo, reporte de crédito y el cargo de solicitud.
- Contingencia de título limpio - el vendedor debe estar capacitado para darle el título de la propiedad libre de deudas y sin "problemas" en el mismo. Una problema es una condición revelada por una búsqueda del título (por ejemplo, una reclamación o un cargo pendiente) que afecta negativamente al título de la propiedad. Si el vendedor no puede resolver un problema con el título, se permitirá que usted cancele el contrato.
- Contingencia de financiamiento - el contrato deberá ser contingente en cuanto a la capacidad de usted de obtener el tipo de financiamiento descrito en el contrato. El monto del préstamo y pago inicial son establecidos, y en la mayoría de las ocasiones, la máxima tasa de interés que usted está dispuesto a aceptar de un prestamista, y seguirá teniendo la obligación de comprar la propiedad. Por este motivo la preaprobación es tan importante para un vendedor. De lo contrario, existe un riesgo de que pudieran rechazar su solicitud de préstamo (o de que usted no pudiera obtener el financiamiento a la tasa de interés y conforme a los términos especificados en la oferta de compra) sólo días antes de que se llegue a concluir la transacción. Si usted no puede obtener el financiamiento según lo especificado en el contrato, usted puede cancelar el contrato.
- Inspección de insectos que se alimentan de la madera (polilla, termitas) - en las partes del país donde comúnmente existen termitas, polillas y/u otros insectos que se alimentan de la madera, el contrato básico generalmente contiene un requisito de inspección. Por lo general, se requiere que el vendedor pague cualquier tipo de eliminación de insectos o de los daños causados por los insectos antes del cierre.
- Fecha de cierre - como el comprador, generalmente usted tiene la posibilidad de elegir el agente de cierre, o el abogado. En el caso de una casa completamente nueva, la venta de una sucesión o vendedores que se encuentren en el proceso de divorcio, lo más favorable será hacerlo con el agente de cierre seleccionado por el vendedor, ya que habrá otro tipo de documentación legal involucrada. Considere un plazo de entre 30 y 60 días para el cierre y revise su calendario en primer lugar. No planifique el cierre para un día feriado o un fin de semana.
- Inspección final - se deberán hacer los arreglos para que un día o dos antes del cierre usted haga una ispección tipo "inspección final de la propiedad (walk-through)" final un día o dos antes del cierre para verificar que la propiedad se encuentre en la misma condición en la que estaba en el momento en que usted hizo la oferta de compra. Usted también deberá verificar que se hayan realizado satisfactoriamente todas las reparaciones y/o los reemplazos acordados como resultado de la(s) inspección (inspecciones). Usted también deberá asegurarse de que no se hayan sacado accesorios fijos y de que se hayan dejado en la propiedad todas las posesiones personales que usted identificó en el contrato, según lo acordado.
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