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- Préstamos hipotecarios accesibles, préstamos para nuevas viviendas, líneas de crédito sobre valor líquido de la propiedad y refinan-
ciamiento. Llamar al
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| Preparación para ser propietario |
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Tipos de préstamos
Conforme y no conformeHay préstamos hipotecarios para cada tipo de prestatario. Los préstamos hipotecarios se clasifican en dos categorías principales: préstamos convencionales y préstamos del gobierno. Los préstamos del gobierno son los que están asegurados o garantizados por el gobierno. Todos los demás son convencionales. Hay dos tipos de préstamos convencionales: conforme y no conforme.
- Un préstamo conforme es aquel que se ajusta a las pautas básicas establecidas por la Asociación Nacional Hipotecaria Federal y la Corporación Federal de Préstamos Hipotecarios para Viviendas, los compradores líderes de paquetes de préstamos hipotecarios en el mercado secundario. Los préstamos que superan el límite máximo de préstamo establecido por la Asociación Nacional Hipotecaria Federal/Corporación Federal de Préstamos Hipotecarios para Viviendas préstamos "jumbo" y generalmente tienen tasas de interés más altas.
- Un préstamo no conforme es aquel que simplemente no se ajusta a dichas pautas.
Tasa de interés fijaLos préstamos pueden tener una tasa de interés fija o variable. Con un préstamo con tasa de interés fija, la tasa de interés se acuerda en el momento de la apertura del préstamo y no cambia durante la vigencia del mismo. Los préstamos con tasa de interés fija más comunes son de 15 ó 30 años. Los préstamos con tasa de interés fija están totalmente amortizados y exigen pagos iguales durante la vigencia del préstamo; el saldo está completamente pagado al final del plazo. Las porciones de principal e interés (PI) del préstamo no varían.
Tasa de interés variableEn el caso de los préstamos con tasas de interés variable (ARM), el pago puede variar en cada período de ajuste porque la tasa de interés(tasa de un pagaré) cambia. La tasa de interés se basa en una fórmula que tiene en cuenta un índice económico actual y el margendel prestamista. El período de ajuste puede ser mensual, semestral, anual o cada varios años. Los límites en la tasa de interés se establecen para limitar hasta dónde puede subir o bajar la tasa de interés en cualquier período de ajuste o durante la vigencia del préstamo. Generalmente, se establece una tasa de interés inicial más baja para el primer período de ajuste, como factor de equilibrio, al considerar el riesgo de que la tasa y los pagos aumenten durante el término del préstamo. Los préstamos ARM de período fijo, también denominados ARM híbridos (1/1, 3/1, 5/1, 7/1, 10/1), proporcionan la estabilidad de un pago fijo durante el período de ajuste inicial (uno, tres, cinco ó 10 años) y después se convierten en préstamos ARM que se ajustan una vez al año.
Cómo puede variar la tasa de interés variableLa siguiente tabla muestra cómo puede variar la tasa durante el período del préstamo ARM:
| Ejemplo de variaciones en la tasa de interés variable |
| (las tasas se proporcionan solamente con fines informativos) |
| ARM de 1 año |
Descripción |
En la apertura
del préstamo |
1º período
de ajuste |
2º período
de ajuste |
3º período
de ajuste |
| Índice |
Valores del Tesoro (MTA),
COFI, LIBOR |
Valor del Tesoro 1 año
: 4% |
4.5% |
5.5% |
5% |
| Margen |
Margen establecido por prestamista
(no varía) |
2.5% |
2.5% |
2.5% |
2.5% |
| Límites en la tasa de interés |
Límites por período de
ajuste y vigencia del préstamo |
2% por período de ajuste
6% por vigencia del préstamo |
6%
(4+2) |
8%
(6+2) |
7.5%
(bajo el límite de tasa) |
| Tasa del pagaré |
Índice más margen |
6.5 %
(4% + 2.5%)
APR = 6.818% |
7%
APR = 7.328% |
8%
APR = 8.349% |
7.5%
APR = 7.838% | |
| Nota: este ejemplo asume que la cantidad del préstamo es de $150,000, 3% de pago inicial, $500 por cuotas de prestamista y dos puntos de descuento. Se ofreció una tasa inicial del 4% al momento de la apertura del préstamo con un APR del 4.274%. |
Pida que le muestre cuál sería el "peor de los casos"Como se puede observar, la tasa durante el período del ARM puede variar considerablemente. Si está considerando un préstamo ARM, pídale a su asesor de préstamos hipotecarios que le muestre cuál sería el "peor de los casos" según los índices actuales, el margen del prestamista y los límites en la tasa de interés. Asegúrese de entender bien cómo influirían los cambios de la tasa en el monto del pago mensual antes de elegir este tipo de préstamo.
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