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ARM con opción de pago
Los préstamos ARM con opción de pago son un tipo de préstamo con tasa de interés variable (ARM). Al igual que con todos los préstamos ARM, su tasa de interés varía de acuerdo al índice de la tasa de interés con la que el préstamo está asociado. Cuando las tasas de interés globales del sector y el índice asociado están disminuyendo puede ser un beneficio, pero cuando en los mercados las tasas se encuentran en alza, es necesario que usted preste mayor atención a un préstamo ARM. Como su nombre lo sugiere, un préstamo ARM con opción de pago le ofrece opciones de pago mensuales como ayuda a fin de brindarle flexibilidad financiera para administrar sus pagos en mercados con tasas ascendentes y aprovechar las tasas de interés decrecientes. También hay importantes riesgos asociados con estos programas, especialmente durante los períodos en que las tasas de intereses están aumentando y/o los valores de las propiedades se están estabilizando o están bajando. Los puntos clave para identificar esos beneficios y protegerse de esos riesgos consisten en tener un conocimiento claro de cómo funcionan las diferentes opciones de pago y administrar activamente su cuenta del préstamo hipotecario cada mes.
Como un posible comprador de una casa, particularmente como comprador de su primera casa, usted deberá realizar un esfuerzo considerable para comprender por completo las características y los términos de los diferentes tipos de préstamos y elegir aquel que sea el más apropiado para usted. No dude en hacer preguntas, y asegúrese de que cuenta con la información necesaria para tomar una decisión de financiamiento de vivienda acertada.
Información básica
Un préstamo ARM con opción de pago es muy diferente de un préstamo hipotecario tradicional con amortización de tasa fija. Un préstamo de amortización con tasa fija requiere la realización de pagos mensuales que consisten en el pago de los intereses que usted adeuda, basado en la tasa de interés del préstamo, y el pago del principal que pidió prestado. Esto es lo que se conoce como un pago de amortización. A medida que usted realiza estos pagos mensuales, el saldo del principal que usted adeuda se reduce.
Un ARM con opción de pago es una hipoteca con tasa de interés variables mensualmente. La tasa de interés que usted adeuda puede cambiar mensualmente, puede subir o puede bajar. En el caso de la mayoría de los productos del sector, el pago mensual mínimo que usted tiene que pagar generalmente cambia sólo una vez al año. Si su tasa de interés aumenta en un mes dado, pero no aumenta el monto de su pago mensual para reflejar el incremento de la tasa, entonces es probable que el pago mensual mínimo no vaya a ser suficiente para pagar todos los intereses adeudados (mucho menos el principal) para ese mes. Si esto sucede, la parte de los intereses adeudada que usted no pagó en su totalidad se agrega al saldo del principal que entonces aumenta. Además, incurrirá en cargos de intereses en el pago de interés que no hizo, en síntesis, estará pagando el "interés del interés". Esto significa que el valor líquido en su vivienda disminuye debido a lo que se conoce como amortización negativa.
Un préstamo ARM con opción de pago está diseñado para proporcionarle la capacidad de administrar su pago mensual todos los meses, al ofrecerle cuatro opciones de pago mensual:
- OPCIÓN DE PAGO 1: Pago mínimo
- OPCIÓN DE PAGO 2: Pago de intereses solamente
- OPCIÓN DE PAGO 3: Pago amortizado (Basado en el plazo programado de 30 o 40 años, si el prestamista ofrece una opción)
- OPCIÓN DE PAGO 4: Pago amortizado a 15 años
Es importante que usted comprenda cuándo está disponible cada una de las opciones de pago mensual, cómo se calcula cada una de las opciones de pago mensual y cómo influyen las opciones de pago mensual en el saldo futuro de su préstamo. También es fundamental tener en cuenta que pagar una cantidad inferior a la del pago amortizado por mes tendrá como resultado que los pagos futuros sean más altos, y posiblemente mucho más altos.
Términos que es importante comprender
Uno de los aspectos más importantes que hay que comprender sobre un ARM con opción de pago es la diferencia entre la tasa de interés utilizada para establecer el monto del pago mensual mínimo requerido y la tasa de interés mensual que se le está cobrando a usted sobre el préstamo.
TASA DE INTERÉS ACUMULADA
En un ARM con opción de pago, la tasa que a usted se le cobra sobre el préstamo es la tasa de interés acumulada. Esta tasa de interés acumulada es una tasa basada en el mercado que se determina todos los meses al agregar el margen de su préstamo al valor del índice del mes. Debido a que esta es una hipoteca con tasa de interés variable mensualmente, la tasa de interés acumulada puede cambiar todos los meses, puede aumentar o disminuir según cambie el valor del índice mensual.
TASA INICIAL
La tasa inicial, a la que a veces se hace referencia como tasa durante el primer año (start rate o payment rate), es una tasa que es inferior a la tasa de interés acumulada. No se basa en el índice y en el margen. Es una tasa inferior a la del mercado usada para calcular el pago mensual más bajo de la hipoteca que usted tiene que pagar durante los primeros 12 meses de su préstamo. Se hace referencia a este pago como el Pago mínimo durante el primer año.
PERÍODO INTRODUCTORIO
Algunos préstamos ARM con opción de pago tienen un período introductorio de 1 o 3 meses. Durante este período introductorio, la tasa inicial y la tasa de interés acumulada son iguales, por lo que el Pago mínimo representa un pago de amortización. Después del período introductorio, la tasa de interés acumulada comienza a ajustarse mensualmente a la tasa totalmente indexada, pero el pago mensual mínimo no se ajusta hasta el comienzo del segundo año del préstamo. Si la tasa de interés acumulada aumenta, entonces su pago mensual mínimo no será suficiente para pagar todos los intereses que usted debe y la parte de los intereses adeudada que usted no pagó se agrega al saldo del principal del préstamo, lo que tiene como resultado una amortización negativa. (Consulte en la siguiente sección una descripción más detallada del concepto de amortización negativa.)
AMORTIZACIÓN NEGATIVA
La amortización negativa sucede cuando el pago mensual no es suficiente para pagar el monto de los intereses adeudados para el mes. Esto sucede cuando la tasa de interés acumulada es más alta que la tasa usada para establecer su pago mensual. En consecuencia, cualquier interés no pagado para ese mes es diferido y se agrega al saldo del principal del préstamo. Este interés diferido tiene como resultado una amortización negativa, lo que significa que el saldo de su préstamo aumenta en lugar de disminuir. La amortización negativa reduce el monto del valor líquido que usted tiene en su vivienda, y aumenta el monto del pago mensual que será necesario para cancelar su préstamo. Es necesario que usted controle atentamente la amortización negativa revisando el estado de cuenta de su préstamo hipotecario todos los meses.
LÍMITE DE AJUSTE DE PAGO
A pesar de que su tasa de interés acumulada puede cambiar mensualmente, el monto del pago mensual que se requiere que usted pague - su Pago mínimo - generalmente sólo cambia anualmente y está sujeto a un límite de ajuste de pago del 7.5%. Este límite significa que su pago mensual mínimo requerido no puede aumentar más del 7.5% en cada fecha de ajuste de pago. Este límite de ajuste de pago actúa para amortiguar el monto del aumento de su pago mensual requerido año a año. Hay ocasiones en que este límite de ajuste de pago no está vigente, y estas ocasiones se describen con mayor detalle en la sección reestructuración de este folleto. Es importante tener en cuenta que el límite de ajuste del pago está vinculado solamente a su Pago mínimo y no tiene impacto alguno en la tasa de interés acumulada usada para calcular el resto de sus opciones de pago mensual. En un mercado con tasas alcistas, si usted sólo paga el Pago Mínimo, su amortización negativa aumentará y el tamaño de los pagos necesarios para amortizar su préstamo aumentará.
Opciones de pago mensual
Ahora, examinemos más detalladamente las opciones de pago mensual. Es importante tener en cuenta:
- Durante cualquier período introductorio, sólo se requiere que usted realice el pago mínimo.
- Después de cualquier período introductorio (o comenzando de inmediato si no hay período introductorio), usted puede elegir entre las opciones de pago que se explican abajo para hacer el pago mensual de su préstamo.
- Si cualquier opción de pago es inferior al pago mínimo de un mes en particular, esa opción de pago no estará disponible como una opción ese mes.
OPCIÓN DE PAGO 1
Pago mínimo
- El pago mínimo es el monto de pago más bajo requerido por mes y NO cambiará durante los primeros 12 meses del préstamo.
- Durante cualquier período introductorio, el pago mínimo representa un pago de amortización (paga tanto el principal como el interés acumulado) sobre la base de la tasa inicial y el saldo de su principal original. Después del período introductorio, si la tasa de interés acumulada aumenta, el pago mínimo seguirá siendo el mismo, pero una gran parte o incluso todo el pago se utilizará para el pago de los intereses, y es posible que el pago mínimo ya no amortice su préstamo.
- Si el préstamo no tiene un período introductorio, el pago mensual mínimo se establece sobre la base de una tasa inicial que es más baja que la tasa totalmente indexada y ese pago generalmente no será suficiente para pagar el principal y los intereses.
- De acuerdo con el monto de la diferencia entre la tasa de interés acumulada y la tasa de interés inicial, es muy probable que el pago mínimo no vaya a ser suficiente para pagar el monto acumulado de los intereses que usted adeuda. Cuando esto sucede, los intereses acumulados, pero no pagados, serán diferidos y se agregarán al saldo del principal del préstamo, lo que tendrá como resultado una amortización negativa.
- Después de los primeros 12 pagos programados de su préstamo y todos los años de allí en adelante, el pago mínimo se recalculará a un pago de amortización total (basado en el saldo del préstamo en ese momento, la tasa de interés vigente durante el mes anterior y el plazo del préstamo restante), sujeto al límite de ajuste de pago del 7.5%. El límite de ajuste de pago tiene el fin de evitar que su pago aumente demasiado de una sola vez. No obstante, el nuevo pago mínimo puede no ser suficiente para pagar todos los intereses que usted adeuda o para amortizar el préstamo como consecuencia del límite.
- El nuevo pago mínimo permanece vigente durante un período de 12 meses, a menos que el préstamo requiera una reestructuración.
- Cuando se reestructura el préstamo, no se utiliza el límite de ajuste de pago del 7.5%.
OPCIÓN DE PAGO 2
Pago de intereses solamente
- Según lo sugiere el nombre de esta opción, el pago de intereses solamente es un pago que cubre solamente los intereses que se acumulan.
- Con esta opción de pago, usted no pagará ningún monto del saldo del principal de su préstamo, pero evitará los intereses diferidos para ese mes.
- El pago de intereses solamente se ajusta todos los meses sobre la base de los cambios en la tasa totalmente indexada y el saldo del principal entonces vigente.
OPCIÓN DE PAGO 3
Pago amortizado
(Basado en el plazo programado de 30 ó 40 años)
- Si usted selecciona esta opción de pago, usted pagará el principal y los intereses adeudados para ese mes, calculados según la tasa de interés y el saldo del principal entonces vigentes, así como el plazo del préstamo restante.
- Si selecciona esta opción todos los meses durante toda la vigencia de su préstamo se garantiza que el préstamo será pagado en su totalidad y según lo programado sobre la base del plazo del préstamo.
- El pago amortizado, o el pago del principal y los intereses, se ajusta todos los meses en que hay un cambio en la tasa de interés.
OPCIÓN DE PAGO 4
Pago amortizado a 15 años
- El pago amortizado a 15 años se calcula usando la tasa de interés y el saldo del principal entonces vigentes y el plazo restante de un plazo de préstamo original supuesto de 15 años contados a partir de la fecha de vencimiento del primer pago.
- Si esta opción de pago se selecciona todos los meses, un monto mayor del principal, más los intereses adeudados del préstamo, se pagarán y podría acelerarse en realidad el pago del saldo final del préstamo.
- A menos que se seleccione esta opción de pago todos los meses, es posible que el saldo del principal no se pague dentro de un plazo de 15 años.
Recuerde: Las opciones de pago 2, 3 y 4 sólo están disponibles si son superiores a la opción 1.
Información adicional importante
REESTRUCTURACIÓN DEL PRÉSTAMO
Cuando se reestructura un préstamo ARM con opción de pago (también conocido como "reamortizar"), se calcula un nuevo pago mínimo basado en el entonces vigente saldo del principal del préstamo, la tasa totalmente indexada y el plazo del préstamo restante. El nuevo pago mínimo es el monto que "amortizaría", o cancelaría, el saldo del principal al final del plazo programado del préstamo si no ocurrieran más cambios en la tasa de interés. Generalmente los préstamos ARM con opción de pago se reestructuran:
- Generalmente, después del décimo año y cada cinco años de allí en adelante (esto se especificará en su pagaré), y
- Si la amortización negativa causara que el saldo del principal del préstamo alcanzara cierto nivel, según lo especificado en su pagaré, por ejemplo, el 115% (110% en New York) del monto que usted pidió prestado originalmente. Este nivel puede variar según el prestamista, consulte con su prestamista acerca del producto que está ofreciendo. Cuando se reestructura un préstamo, no se aplica el límite de ajuste de pago del 7.5%. Esto significa que el Pago mínimo podría aumentar por encima del límite de ajuste de pago del 7.5%. Si la amortización negativa causara que el saldo del principal alcance el límite especificado en su pagaré, se requerirá la reestructuración antes del próximo ajuste anual del pago mínimo. Por lo tanto, posiblemente el pago mínimo cambiaría con más frecuencia que una vez al año. De acuerdo con el monto de la amortización negativa y los aumentos de la tasa de interés que hayan tenido lugar, su nuevo pago mínimo podría aumentar considerablemente. Algunas veces se hace referencia a esto como "shock de pago".
LÍMITE MÁXIMO DE LA TASA DE INTERÉS
Al igual que otros préstamos con tasas de interés variables, un préstamo ARM con opción de pago ofrece protección en cuanto a la tasa de interés en la forma de un límite máximo de la tasa de interés. Este tope limita cuánto puede subir la tasa totalmente indexada en relación con el préstamo. El límite de la tasa de interés se establece cuando se origina el préstamo y no cambia durante la vigencia del préstamo.
MULTAS POR PAGO ANTICIPADO
Los préstamos ARM con opción de pago generalmente están disponibles con y sin una multa por pago anticipado. Si usted elige un préstamo ARM con opción de pago con multa por pago anticipado, el margen y/o los puntos para su préstamo serán más bajos y un margen más bajo puede tener como resultado una tasa de interés más baja cuando se ajuste su tasa de interés. Los montos de las multas varían según el estado, pero la sanción típica es de seis meses de intereses (conforme a la tasa de interés entonces vigente) sobre el monto del saldo de su principal original que usted cancela con anticipación, siempre que supere el 20% del saldo del principal original.
Comprender los riesgos
Mientras que muchos prestatarios bien informados pueden considerar que un ARM con opción de pago es una herramienta financiera versátil, este programa de préstamo puede no ser adecuado para todas las personas. Es muy importante que usted también comprenda los riesgos.
- Seleccionar siempre el pago mínimo tendrá como resultado, en la mayoría de los casos, intereses diferidos o una amortización negativa. La amortización negativa hará que el saldo del principal de su préstamo aumente.
- Pagar un monto inferior al del pago amortizado por mes (lo que da como resultado intereses diferidos) causara que sus pagos futuros aumenten o bien, que aumenten significativamente causando lo que se conoce como un "shock de pago". Es posible que usted no pueda pagar estos pagos más altos.
- La amortización negativa tiene como resultado una reducción del valor líquido que usted tiene en su vivienda, a menos que el valor de su casa se revalorice lo suficiente como para compensar esa reducción. Si no sube el valor de su casa , el saldo del principal más alto causado por la amortización negativa podría afectar su capacidad de vender o refinanciar su casa.
- Los mercados con tasas de interés alcistas aumentan estos riesgos.
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